停車難問題已經在許多城市司空見慣。在長春，當地把一些人行道上的空地也劃成停車位，雖可緩解停車難，卻侵占了行人權益。本報記者王晉攝

就居民自治建設停車庫的相關法律問題，如車庫權益，車庫在建設、使用及運營過程中涉及的諸多法律問題，記者采訪了北京市安理律師事務所律師、北京市律師協會物業管理法律專業委員會主任包華，請其給予專業解答。

關于車庫權益

問：作為自建車庫的業主，其權益受保護嗎？

答：自建立體車庫使用的土地，業主在購房時已取得土地使用權，在土地使用權上沒有爭議。業主自建的立體車庫不是建筑物，只是設施設備，屬于地上土地的附著物，因此不存在產權問題。設施設備又是小區業主自行出資的，所以它的投資沒有爭議。車庫的使用權益是受《合同法》《物權法》保護的。

問：自建車庫可以轉讓嗎？如果租用自建車庫，其權益受法律保護嗎？

答：車庫轉讓只能是使用權的轉讓，不能夠買賣，只能夠租賃。自建車庫使用人的權益也同樣受到法律保護。立體車庫作為一個較為復雜的設施設備，必須通過維護、保養的方式才能夠進行日常可持續使用。這在現實中還是有風險的，因為立體車庫本身使用維護的成本是比較高的，如果是通過第三方機構去維護，第三方機構要有可持續維護能力，同時要有足夠的運營資金。

關于車庫建設

問：小區內哪些地方可以自建車庫呢？

答：小區內原本規劃的車位、車庫是屬于開發建設單位的。使用小區內原本規劃的停車位來建設立體車庫，首先要經過開發商同意認可。如果選擇使用公共綠地、公共道路就沒有這個問題，但需要業主共同商議決定。只要是業主允許，小區的這些地方都可以建車庫。

問：業主自建車庫需要哪些法律程序？

答：首先是議。業主共議修建立體停車庫的方案，比如修建地點、修建形式、修建廠商、后期運營方案等。

其次是決。商議方案通過之后需交業主共同決定。如果說車庫占用業主的公共設備場地、公共綠地，就需要全體業主表決。有業主委員會的小區需要召開業主委員會會議表決。

最后是行。按照方案推動建設。此部分如涉及開發商用地需與開發商協商，如有土地建設問題需向有關部門申請方可施建。設施設備的整體安裝，不是土地工程建設，不存在征地問題，只存在施工問題。

問：業主自建車庫需要哪些部門審批？

答：自建車庫屬于在土地上增加設備安裝，它不是建筑行為只是設備安裝，不需要住建委辦理施工許可證。但是要看設備是如何安裝的，因為本身是機械車庫，有設計施工的要求，需要看是否有動用地基部分，需要動用地基的設備安裝要報住建委施工許可。所以自建車庫需哪些部門審批，是根據施工要求來決定的；設備整體的技術保障是按照技術監督部門出臺的國家行業標準執行。另一個方面是企業標準，由企業來承擔產品設計制造和安裝的相關責任。

關于車庫使用與運營

問：車庫使用過程中，車輛出現剮蹭、碰撞、損壞等問題，誰來負責？

答：如果是在建設中出現建設問題，沒有達到之前設計要求，需要廠家負責；業主沒有按照規范停車，在實際操作中出現問題應由個人承擔責任；在引導使用和運營中出現過失，日常維護不到位導致問題應由運營商負責。

問：還有什么法律問題需要注意？

答：法律上的問題其實涉及不多，但是在運營上的問題是需要關注的，運營情況直接影響業主利益。業主委員會只是業主的代表組織，并不是運營的主要力量，也無法承擔運營的主體工作。

設施設備運營維護是有成本的。設備在露天環境下比一般建筑物的耗損要多，車庫必須要做日常維護才能保證更好地為業主所用，在此可能面臨較大的資金投入。

所以業主需要算清楚這筆賬，在自建停車庫時必須判斷投入行為的成本到底有多少，否則將面臨蓋完之后卻用不起的境遇。

居民自建車庫，自發組織力量解決小區“停車難”的問題應該提倡，但同時也不能忽視它存在的問題。建一個車庫不是難事，只需要資金投入很快就可以實現，但是自建車庫不管是從法律上還是從市場上都是有風險的，廣大業主應該衡量其中利弊。

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